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- Kaufvorvertrag
und notarieller Kaufvertrag
Zur Registrierung des Eigentumswechsels in den Grundbuchregistern ist
der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages notwendig. Der Notar
muss in seiner Urkunde bereits die italienische Steuernummer des
Verkäufers und des Käufers angeben. Jeder Käufer, d.h. also auch der
ausländische deutsche Käufer muss somit zeitlich vor dem Notarvertrag
bei der örtlich zuständigen Finanzdirektion den Erhalt einer
persönlichen Steuernummer beantragen. Hierzu genügt die Ablichtung des
Personalausweises und die Angabe der zukünftigen postalischen
Anschrift in Italien.
Ein entscheidender Unterschied zwischen dem italienischen und dem
deutschen Recht ist, dass in Italien vor dem notariellen Kaufvertrag
regelmäßig schon ein privatschriftlicher Vorvertrag (compromesso) von
Verkäufer und Käufer gefertigt wird. Dieser bewirkt zwar nicht die
öffentliche Dokumentation der Eigentumsumschreibung im Grundbuch ,
welche dem notariellen Vertrag vorbehalten ist, ist aber bereits –
anders als nach deutschem Recht – rechtlich bindend und wirksam für
den Wechsel des Eigentums.
Nach dem deutschen Recht bewirkt erst die Einschreibung eines
notariell beurkundeten Kaufvertrages im Grundbuch mit Auflassung den
Eigentumsübergang.
1. Inhalt des Kaufvorvertrages
Beim privatschriftlichen Vorvertrag sollte der deutsche Käufer darauf
achten, dass nachfolgende wesentliche Elemente enthalten sind:
- persönliche Angaben zu den Vertragsparteien (Vor- und Nachname,
Geburtsname, Geburtsdatum, Wohnanschrift)
- konkrete Beschreibung der zu kaufenden Immobilie (postalische
Adresse, Baubeschreibung)
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Zeitpunkt des nachzuholenden Notarvertrages
- Anzahlungen
- Datum der Besitzübergabe
2. Die Anzahlung (caparra)
In Italien ist es bei privatschriftlichen Kaufverträgen üblich, dass
eine Anzahlung vom Käufer gezahlt wird. Sie beträgt in der Regel 10%
bis 30% des vollen Kaufpreises. Sollte der Käufer den Vertrag brechen
und den notariellen Kaufvertrag nicht unterzeichnen, so verliert er
diese Anzahlung. Andererseits kann der Käufer die Anzahlung in
doppelter Höhe vom Verkäufer zurück verlangen, wenn der Verkäufer den
Vertrag bricht (caparra confirmatoria). Die Maklercourtage wird mit
den Unterschriften auf dem Vorvertrag zur Bezahlung fällig.
3. Der Kaufvertrag (atto di compravendita)
Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages geht das Eigentum
an der Immobilie an den Käufer über. Dies stellt einen entscheidenden
Unterschied zum deutschen Recht dar. Der Kaufvertrag wird von einem
Notar geschlossen. Der Notar wird sich, bevor er den Parteien den
Vertrag vorlegt, zunächst selbst einen Überblick bei den jeweiligen
Registern machen. Hierbei prüft er so wohl die Eigentumssituation an
der Immobilie als auch die Situation eventuell bestehender
Belastungen. Im wesentlichen sind die Bestandteile des Vorvertrages
auch die des Kaufvertrages.
4. Die Eintragung (transcrizione)
Um den Eigentumswechsel auch nach außen sichtbar zu machen, ist die
Registrierung bei den entsprechenden Registerämtern erforderlich.
Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer dasselbe Grundstück
mehrmals verkauft. In Italien hat jedoch diese Eintragung in die
Register nur deklaratorische Wirkung und keine konstitutive Wirkung
wie in Deutschland, da das Eigentum ja bereits bei Unterzeichnung des
Kaufvertrages übergegangen ist. Der Notar wird diese Umschreibung
umgehend veranlassen (bei Unterlassung macht er sich
schadenersatzpflichtig).
- Nebenkosten des Immobilienerwerbes
Beim Immobilienerwerb und Finanzierung sollten Sie auch die
landesspezifischen Kosten kalkulieren.
Mit folgenden Kosten ist zu rechnen (Richtwerte):
- Kaufvertrag: ca. 10% des verbrieften Urkundenwertes (incl.
Grunderwerbssteuer, Unterverbriefung üblich) zzgl. Notarkosten von ca.
€ 1.500,- bis € 2.600,-
- ev. Kosten für Gutachten: ca. € 200,- bis € 600,-
- ev. Kosten für Hypothekenurkunde: ca. 1% vom Hypothekenbetrag zzgl.
Notarkosten ab € 770,-
INFO zur Grunderwerbssteuer:
- Bei Immobilien für den Hauptwohnsitz 3% zzgl. Ca. € 260,- Hypothekar
und Katastersteuer
- Bei Immobilien für Zweit bzw. Ferienwohnsitz 10%
- Beim Kauf von einer Baufirma wird die Grunderwerbssteuer durch die
Mehrwertsteuer (10% zzgl. € 230,- Grundbuchkosten) ersetzt.
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